投资房产很难？深度理解了这4000字，小白变大咖！

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2016年干什么工作最赚钱？毫无疑问，买房炒房是一个不错的选择。

如果你去年年初在北京环京片区之内，购买一个100平方的小三房，恭喜你，一年之内你至少固定资产收入增加了150到200万。

如果你去年年初在合肥滨湖新城之内，购买一个100平方小三房，恭喜你，一年之内你至少固定资产收入增加50万到70万。

如果你去年年初在郑州郑东新区之内，购买一个100平方的小三房，恭喜你，一年之内你至少固定资产收入增加40万到70万。

然而，买房炒房成功赚钱来源于三点：

一、 选择会近期暴涨的时机；

二、 选择会近期会暴涨的城市和项目；

三、 选择暴涨前或者暴涨初期入手。

本文无意讨论买房炒房是否符合常规道德，但至少这是合法的个人经济行为。是否有利于中国发展长久发展，但至少这是这一时期个人资产保值的重要手段。

只是想通过对中国几个中部城市2016房产暴涨史进行回顾，找出其中规律和方法，仅供大家分享，使每个人能够在下回风起的时候：

选择正确的时机下手

选择正确的城市下手

选择正确的区域和项目下手。

然而， 如果你认为随便买个房就能升值，就是炒房，就是成功，不看此文也罢。

如果你认为炒房成功纯粹是个运气，没有什么技术含量，不看此文也罢。

同样如果你认为炒房赚钱和你的价值观不同，坚决践行“房子是用来住的，不是用来炒的”不看此文也罢。

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要顺风，不要逆风

什么是风，一句话就是政策导向。

中国有句话，叫做“不打勤，不打懒，专打不长眼”，对于炒房，你可以选错户型，你可以选错楼层，但是不能对政策的正确理解发生偏差，发生偏差就是犯了错误，战略错误，方向错误。

2015年全年，2016年上半年，中央一直强调“去库存”，地方一直“加杠杆”，虽未明说，但是财政政策和货币政策就是政府的手语，要学会看这种手语，只有这样才能借势，才能借风，房价才能全面涨，才容易出现局部暴涨项目，炒房才能赚钱，才容易赚钱，这就是看风。

2016年下半年9月后，中央连发十二道金牌压房价，房价即使不跌，上涨也会乏力，此时买房极容易成为接盘侠，这就是逆风。

而且在逆风中，一般贷款难贷，首付高，利息更高，炒房成本会大大加大，炒房难度会大大加大。

然而，有朋友经常问，如果遇见一时“逆风”怎么办？

就一个字“等”，耐心的等，多看看新闻联播，多读读新华社论，多读读大领导讲话，多大的领导自己去想，其中自有规律，看似平淡无奇的话，看多了，自然会悟出其中玄机。该起风的时候会有提示，该风停时候会有征兆。这个方法看似简单，但是别忘了“大道至简，大巧若拙”是中国智慧的最高层次。

从前年年初到去年年末我们经历了一个完整的周期，风起风息，以后这种周期会越来越短，机会相对更快，当然，消失的也会更快。

炒房成功，先学看风，要顺风，不能逆风，这是炒房成功的第一句话，也是最重要的一句。

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如何选择会暴涨的城市——传导

风向对了，选择城市就是重点。选择城市有运气的成分，当然技术更加关键，如果单纯是运气，单去拜拜财神就好，何必在这里讨论。

首先暴涨城市会扎堆。

人患了感冒会传染，城市房地产发生了暴涨也会传染。这是寻找暴涨城市的典型规律，具体情况又分好几种：

1、 顶级城市最容易房价上涨。

2、 同等级城市中容易传导。

3、 同等级，近距离城市更容易传导。

4、 还应该考虑土地和人口因素。

在中国，顶级城市就三个半，北上深，那半个是广州（别管其他城市再标榜自己，能起到风向标作用的就这三个半），这是由于资源的分布不平衡，供求极度不平衡，这几个城市新房市场非常容易发生房价单向暴涨，但尚未发生过暴跌，所以这几个城市现在的房价已经涨到了违反经济规律的地步，涨到了人们难以想象的地步。这是一个专门的题目，不再展开写了。

其中三个半中的一个城市新房发生加大幅度，较长周期的增长（比如2015年全年的深圳），其他三个城市跟进机会就比较大了。一旦发生其中二个以上城市进行跟进（比如2015年底的京深），就会发生弥漫性传染 。

所谓弥漫性，就是凡是和这些城市沾边的情况都会多多少少的涨。比如北京五环内新房大涨，二周后北京二手房就会涨，一月后环京的燕郊、大兴等绝对会涨。

弥漫性增长发生后，人们对房价上涨预期就会形成，一旦预期形成，短期改变几乎没有可能，不用行政手段压制，改变几乎没有可能。这是风起的标志。

当然我相信一旦发生暴跌情况，这种规律依旧适用，只不过这种情况从未发生。

一旦一线城市发生弥漫性暴涨，房价暴涨趋势传导几乎不可避免。北京涨了三个月涨了20%，难道天津房价不动，上海三个月涨了20%，难道南京房价会不动？要记住，房子是不动产，但是钱是流动的，人是流动的，信息是流动，连远在温哥华的房子都能被华人炒上了天，他会放过周边的城市，这就是民族的本性，来自于基因的本能。

我曾经去年出差专门花了二天时间专门和合肥售楼员讨论了本次合肥暴涨问题，他们反映本次合肥暴涨上半年主因就是外地人（安徽籍的南京工作者+温州人），下半年进场的才是本地人（合肥户籍）。外人是发起者，本地人是跟进者。问他有什么证据， 他说上半年咨询电话中一半以上都是这两个区域的号码，特别是南京区号尤其多，但是到过户的时候拿出身份证还都是安徽户籍的身份证，无疑就是在南京工作的安徽人。

这批人为什么买房，一问就知道，南京市区房价半年上涨50%，达到了2万到3万多，都是省会，南京到合肥，170公里，高铁只要半小时，凭什么合肥只有8000多，9000多。这就是投资机会，这种机会本地人反而看不见，看见的都是“外地的本籍人”，这就是行内人常说的“房地投资灯下黑”。

这就是传导，同等级城市中容易传导，交通距离近的城市中更容易传导。这一轮房价中传导的例子很多，武汉房价涨了，容易带动郑州和长沙，郑州房价涨了，容易带动西安和济南。另外本轮中房价未怎么大涨的南昌，在传导方面就差一些，就是因为它缺乏这种案例，这种榜样，特别是交通近距离的榜样。

传导有没有失灵的时候，当然有，当一个城市土地前几年有较大供应，而人口进入政策比较严苛的时候，传导往往不明显，但是这种效应会依然存在，只不过传导时间较长，传导效果较弱罢了，重庆房价没有在2016年夏大幅度上涨，反而在2016年秋冬猛涨，就是这个道理，黄市长的离职只是为这种传导找到了一个合理的借口和由头罢了。

所以，朋友们，当风向对了的时候，当北上广深中有二个或者三个房价已经捷报频传，当你的邻居省份的二线城市开始猛涨了，一定要关注，或许下个月就该轮到你所在的城市。

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如何选择会暴涨的区域或项目

地王、名企、新区、规模大。

这是一个绝大的题目，但是也是一个绕不开题目，在这里简单的谈谈，未来会有更详细的分析文章来说，特别对于地王和房价的关系问题。

一个城市房价上涨，绝对不会是平均，一定是有多又少，如何选择呢，不妨记住几个要素：

要素一——地王。

地王越多的区域涨价越猛，地王价格越高的区域涨价越猛，不管是土地单价还是楼面地价，是城市总价地王还是单价地王。有地王的地方比没有地王的区域要猛，地王多的地方要比地王少的地方涨价要猛。

郑州2016年滨湖国际新城（新经开区）为什么比老经开区涨的猛，在那个鸟不拉屎的地方比配套成熟的老经开区还要贵，就是地王效应。地王屡出，一天三连击，就是这个区域最好的广告。

要素二——新区。

老区二手房多，参照物多，所以暴涨有想象空间，但是新区一张白纸，没啥参照物，想象空间大，所以暴涨机会大，在远离主城的滨湖新城的万科蓝山新房比合肥主城最贵的绿城百合公寓价格还高，就是这个道理。当然地铁是个关键因素，同一新区，有地铁的比没地铁的区域要靠谱很多。

要素三——名企。

对于现在所有需要买房的人来说，信息不是太少，而是太多，一个城市现售的楼盘数以百计，你当然可以一一调查，但是这种方法得出的结论产生之时，估计机会早就错过。怎么办，选择名企项目。名企项目，自带传播性，万科城比某某花园永远好传播，因为它姓万科，好传播自然关注的人就多，人多房价就容易涨，就容易暴涨。再说，名企的项目管控比较严，有较强的制度规范，基本不会出现烂尾和质量太差的情况。

要素四—大盘。

大盘和中小盘相比，广告费多，这样知道的人也会多，购买的人也会多。其次大盘特别是首开大盘价格往往比较低，二次开盘一定比首开要提价，任何一个房企都知道这个道理，所以找到大盘，即使不是暴涨，价格一定是向上走的趋势。

集齐七颗龙珠可以召唤神龙，找到四个要素同时存在就可找到好盘，反正方法也给你说了，信不信由你。

4

如何选择会暴涨入手机会

地王、多开溢价率。

当以上所有因素基本都有的时候，应该关心的就是暴涨入手问题，说白了就是一个导火线的问题。

地王依旧是一个最大的可能，想想合肥2015年年末融创政务区拍地之后，半年之内合肥整个城市疯狂，想想郑州2016年7月郑纺机地王，818北龙湖之后的疯狂，你就会发现如果你在地王出现的第二天就入手一套房子是一件多么幸福的事情。虽然这时候售房部可能已经提价500到1000元，但是对于你来说，一切还来得及。

地王影响比较大，另外一个指标可以做辅助判断，就是“项目开盘溢价率”，说白了就是项目每次开盘，涨了多少钱。学会持续关注一个项目，比较每次的开盘价格，是否调价，调价多少。因为这一指标反映了售房部蓄客的数量，蓄客多，调价自然就大 ，蓄客少，调价自然就小，乃至不调价。当开盘溢价率逐步加大的时候，可能就是你出手的好时机。

4

何时选择收手？

开盘成交率、关注二手房。

作为一个成熟的炒家，懂得什么时候出手，更应该懂得什么时候收手，一味地猛冲猛打，只是业余的行为，被套也是早晚的事情。该什么时候收手是有诀窍的。

第一还是那句话要看风，看大势，当中央工作会议都喊出“房子是用来住的，不是用来炒的”你还在犹豫什么，要知道一套房子的盈利和亏损分水岭可能就是一份文件的差别。

第二要看开盘成交率，当一个城市不管好项目差项目开盘率统统接近100%，另外出现了像郑州金科城“得房率”的问题，你就必须考虑收手了，因为这意味着这个城市全民炒房的热情都被调动起来了，大量本市非专业资金和人已经进场，价位已经抬高，巴菲特所谓众人贪婪我恐惧就是这个道理。

第三关注二手房，当一个城市当二手房房东屡屡调价，特别是二手房的涨幅高于新房的时候，也意味着该市场全民炒房已经开始，历史经验表明，当全民一块干什么事情的时候，这一轮的前景估计也该到头了。

END

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